Esettanulmány, H. Miklós hozzájárulásával

H. Miklós 39 éves, és van egy lakása Újlipótvárosban amit nagyon
szeret. 55 négyzetméter, nagy terasz, kilátás Budára. Sokáig ő maga
lakott benne.

Amikor kiköltözött, az rövid távú kiadás turistáknak az airbnb platformon kézenfekvőnek tűnt, sok, magas hozamot ígérő hirdetést látott korábban már. A lakás adottságai ideálisak volta, a terasz és a kilátás pontosan az az extra, amiért a rövid távú bérlők is fizetnek. Az első hónapok jól mentek.

De 14 hónap után Miklós mérleget vont, és a számok nem azt mutatták amit várt.

1. A szomszédprobléma

A magas forgalom nem maradt észrevétlen. A folyosón egymást követő
ismeretlen arcok, a hétvégi zajszint, a kapucsengő rendszertelen
csörgése a szomszédokkal addig kiegyensúlyozott viszony megromlott.
Nem drámaian, de érezhetően. Miklós számára ez nem volt elhanyagolható
szempont. Nem csak, hogy kedvelte korábbi szomszédait, de a lakás értéke részben azon a környezeten alapul, amibe beágyazódik.

2. A karbantartási költségek

Az Airbnb platform nem teszi könnyűvé a számonkérhetőséget. Kopás, időnként
kisebb-nagyobb károk, gyorsabban elhasználódó bútorok, összekarcolt konyhai munkalap. Mindez a rövid távú, magas intenzitású használat természetes velejárója. Miklós hamar rájött, hogy a karbantartási és javítási kiadások lényegesen meghaladták a várt szintet. Szerencséjére nem történtek extrém esetek, amikről időnként hallani, de jelentkeztek szinte folyamatosan a vendégek után összegek, amelyek folyamatosan csökkentették a magasabb bérleti bevétel előnyét.  

3. A váltás

Miklós nem elvi alapon fordult el a rövid távú kiadástól, hanem a teljes év eltelte után kapott egy pénzügyi kimutatást. A magasabb bruttó bevétel, a megnövekedett karbantartási költségekkel, a booking/airbnb platform jutalékával, a szomszédi feszültséggel és a folyamatos, már a szomszédoktól érkező hívásokkal és teherrel együtt már nem nyert annyit mint amennyit gondolt.

A ProLodge-al való együttműködés kezdetekor az első lépés a lakás
piaci pozicionálása volt: milyen bérlőprofil illik ehhez a lakáshoz, milyen bérleti díj reális hosszú távon, és hogyan lehet a terasz és a kilátás előnyét egy hosszú távú bérleti hirdetésben is érvényesíteni.

A bérlő kiválasztása átvilágítással történt. A szerződés, a kaució
kezelése, a beköltözési állapotfelmérés mind a ProLodge
koordinálásával. Miklósnak egyetlen telefonhívást sem kellett intéznie
a beköltözésig.

4. Ma

A lakás hosszú távon kiadva, stabil havi bevétellel. A szomszédokkal
helyreállt a viszony. A karbantartási kiadások kiszámíthatóak. Miklós
nem foglalkozik a lakással, a rendszer foglalkozik helyette.

"Nem bántam meg. Kevesebbet keresek papíron mint az airbnb
csúcshónapokban, de valójában többet, ha beleszámolom mindazt amit
nem kell többé kifizetnem és nem kell többé csinálnom."




English version

"14 Months was enough" - How Miklós switched from airbnb to long-term rental

Illustrative case, published with consent

Miklós is 39 and owns a flat in Újlipótváros he's genuinely fond of.
55 sqm, a large terrace, views across to Buda. He lived there himself
for years.

When he moved out, short term rental seemed obvious. The flat had exactly the
kind of extras short-term guests pay a premium for. The first months
were good.

After 14 months, he did the real accounting.

1. The neighbour problem

Constant turnover has a social cost. Unfamiliar faces in the hallway
every few days, irregular noise, a doorbell that rings at
unpredictable hours, the previously easy relationship with neighbours
quietly deteriorated. For Miklós, this wasn't a minor detail. The
value of the flat is partly tied to the building it sits in.

2. The maintenance reality

Short-term rental platforms offer little accountability when things
get damaged or worn down faster than expected. Miklós found that
maintenance and repair costs ran significantly higher than projected. Not catastrophic individually, but enough to steadily erode the
advantage of higher nightly rates.

3. The decision

The switch wasn't ideological. It was a calculation. Higher gross
revenue, minus platform fees, minus elevated maintenance, minus the
operational load of running what is effectively a small hospitality
business from your phone, the margin looked different.

ProLodge handled the repositioning of the flat for the long-term
market, the tenant search and screening, the contract, the deposit,
and the move-in inspection. Miklós was not required to manage a single
step of the process.

4. Now

The flat is occupied long-term. Stable monthly income. Predictable
costs. The neighbour situation has normalised. Miklós doesn't think
about the flat week to week.

"On paper I earn less than in the best airbnb months. In reality I
earn more: once you count everything I no longer have to pay for, and
everything I no longer have to do."